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住宅設(shè)計(jì)和商業(yè)綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)

【課程收益】
掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目住宅和商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的可行的系統(tǒng)的科學(xué)方法；掌握開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)范化設(shè)計(jì)管控的思路；熟悉住宅和商業(yè)綜合體各階段設(shè)計(jì)管控的要點(diǎn)；知曉項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成果對工程成本和后期運(yùn)營管理的影響及控制；以及施工圖限額設(shè)計(jì)對工程造價(jià)控制的必要性；項(xiàng)目前期階段，在產(chǎn)品價(jià)值提升的過程中，營銷部門和設(shè)計(jì)部門如何實(shí)現(xiàn)專業(yè)跨界的一體化協(xié)作？
掌握設(shè)計(jì)產(chǎn)品對營銷策劃和案場銷售的貢獻(xiàn)和作用；針對當(dāng)前一些開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中存在的主要問題和誤區(qū)，提出有見地的改進(jìn)建議和實(shí)施措施，贏得*利潤。
住宅和商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)過程控制要點(diǎn)和重要節(jié)點(diǎn)把控。策劃是造勢之“源”，規(guī)劃是入實(shí)之“根”。項(xiàng)目的核心價(jià)值是產(chǎn)品策劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提煉核心價(jià)值的過程就是整合價(jià)值鏈以形成競爭價(jià)值過程。
標(biāo)桿房企的產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的動作及操作規(guī)范，講師依托標(biāo)桿房企的工作經(jīng)歷，結(jié)合自身操作的實(shí)際項(xiàng)目，以及若干生動鮮活的有價(jià)值項(xiàng)目的案例，剖析產(chǎn)品價(jià)值的提升策略，解析房地產(chǎn)項(xiàng)目如何通過規(guī)劃設(shè)計(jì)贏得*利潤。課程總結(jié)標(biāo)桿房企和一些有影響力的住宅和商業(yè)綜合體項(xiàng)目，有關(guān)產(chǎn)品線的框架內(nèi)容，重點(diǎn)介紹產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控體系內(nèi)的實(shí)用邏輯和支撐工具，深入介紹一些企業(yè)的典型產(chǎn)品線和設(shè)計(jì)成果的啟迪；

上篇—住宅類產(chǎn)品設(shè)計(jì)要領(lǐng)
開發(fā)商如何在市場競爭中真正獲得客戶的認(rèn)可和持續(xù)熱銷？關(guān)鍵看其產(chǎn)品和服務(wù)！
價(jià)值規(guī)劃－－就住宅類開發(fā)項(xiàng)目而言，規(guī)劃的核心是解決項(xiàng)目的各種矛盾，充分利用各種資源，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的手段，使得項(xiàng)目的價(jià)值得到提升。規(guī)劃不能解決所有問題，設(shè)計(jì)圖紙實(shí)際上是各種利益取舍、平衡的結(jié)果。從圖紙到建筑是各專業(yè)部門、合作伙伴、資源合作的結(jié)果。項(xiàng)目銷售量=(產(chǎn)品力*銷售力）÷房價(jià)指數(shù)，假如價(jià)格是穩(wěn)定的，價(jià)格和銷售力是常數(shù)，銷售量及匯款數(shù)就取決于產(chǎn)品力了。

【前言】－－正確看待住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新
價(jià)值規(guī)劃－－就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，規(guī)劃的核心是解決項(xiàng)目的各種矛盾，充分利用各種資源，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的手段，使得項(xiàng)目的價(jià)值得到提升。規(guī)劃不能解決所有問題，設(shè)計(jì)圖紙實(shí)際上是各種利益取舍、平衡的結(jié)果。從圖紙到建筑是各專業(yè)部門、合作伙伴、資源合作的結(jié)果。

價(jià)值規(guī)劃探討：
一、項(xiàng)目剖析：
1、剖析市場（通過大量案例解析）
1.1最近的房地產(chǎn)政策的影響
1.2當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)、地價(jià)水平
1.3當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)競爭激烈程度
1.4當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平
1.5主要對手的產(chǎn)品
1.6當(dāng)?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨髽?gòu)成
1.7當(dāng)?shù)貙ι虡I(yè)或者辦公的需求程度
2、剖析地塊（具體生動的舉例透析）
2.1內(nèi)部環(huán)境/資源分配；
2.2外部環(huán)境（不利）
2.3外部環(huán)境（有利）
2.4內(nèi)部環(huán)境/資源分配
2.5地形地勢地貌處理
2.6公司拿地的價(jià)格與對手比較
3、剖析公司（標(biāo)桿地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的案例說明）
3.1公司本身的特色
3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力
3.3公司要求回籠資金的速度
3.4公司對此項(xiàng)目的定位
3.5在當(dāng)?shù)刭Y源的成熟度
3.6公司老板（領(lǐng)導(dǎo)）的喜好

二、設(shè)計(jì)管理創(chuàng)造的價(jià)值分量
1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理趨勢；
2、國內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理啟示；
2.1、為什么說設(shè)計(jì)價(jià)值管理以億為單位計(jì)算?

三、設(shè)計(jì)價(jià)值創(chuàng)造過程與方法
1、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)（萬科、龍湖等）在產(chǎn)品策劃階段的設(shè)計(jì)管理方法；
1）產(chǎn)品策劃的核心
2）產(chǎn)品導(dǎo)向與客戶導(dǎo)向
3）產(chǎn)品策劃的特點(diǎn)
4）持續(xù)改進(jìn)還是產(chǎn)品創(chuàng)新？
5）產(chǎn)品決策辦法
6）如何選擇規(guī)劃意向？
7）戶型設(shè)計(jì)的優(yōu)先原則
8）立面設(shè)計(jì)決策辦法
9）成本和售價(jià)是否支持產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)？
10）如何建立解決分歧的客觀評判標(biāo)準(zhǔn)？
案例詳解：龍湖產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)模型分析
2、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)在概念規(guī)劃階段的設(shè)計(jì)管理方法；
1）規(guī)劃概念的設(shè)計(jì)深度與范疇
2）規(guī)劃概念設(shè)計(jì)在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關(guān)鍵作用
開發(fā)理念和設(shè)計(jì)原則
總體布局
朝向
住宅和商業(yè)的關(guān)系
銷售示范區(qū)合理的位置
交通與路網(wǎng)的規(guī)劃
結(jié)合地塊屬性的規(guī)劃設(shè)計(jì)
住宅產(chǎn)品類型及分布
公共設(shè)施布局
案例詳解：龍湖概念規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理十大原則
項(xiàng)目的總體規(guī)劃特點(diǎn)體現(xiàn)鮮明的個(gè)性。
人車交通特點(diǎn)與路網(wǎng)結(jié)構(gòu)特征，項(xiàng)目分期規(guī)模及物業(yè)管理模式
場地規(guī)劃開口與城市路網(wǎng)的關(guān)系
建筑布局與景觀的互動
如何降低感覺容積率
物業(yè)類型與區(qū)位關(guān)系
布局原則
建筑空間形態(tài)與單體設(shè)計(jì)的互動關(guān)系
產(chǎn)品業(yè)態(tài)及營銷推盤節(jié)奏的選擇
規(guī)避規(guī)劃不利因素
主體要素和建筑布局的互動關(guān)系
總體布局與豎向的關(guān)系
規(guī)劃中的首期優(yōu)先開發(fā)原則及總的成本原則
3.1、總圖價(jià)值創(chuàng)造的十大方法
1）用足規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)避限制條件；
2）價(jià)值與利潤*化；
3）配套用房充分用足；
4）贈綠規(guī)劃、底層挖掘；
5）充分挖掘端戶及頂層價(jià)值；
6）*景觀帶提升項(xiàng)目價(jià)值；
7）控制地庫面積與成本；
8）小區(qū)出入口設(shè)置要領(lǐng)；
9）贈送面積的利用；
10）周界資源的妙用；
3.2、平面價(jià)值創(chuàng)造方法
若干經(jīng)典戶型和規(guī)劃總圖分析
3.3、立面價(jià)值創(chuàng)造方法
價(jià)值提升、立面風(fēng)格、細(xì)節(jié)與貢獻(xiàn)（立面設(shè)計(jì)案例若干）
3.3.1立面風(fēng)格選擇
3.3.2立面塑造的價(jià)值感
3.3.3客戶高度認(rèn)可的立面風(fēng)格會促進(jìn)成交。
3.3.4經(jīng)典持久的立面風(fēng)格和材料對樓盤的保值作用較大。
3.3.5立面對成本的主要影響點(diǎn)：
特殊的建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)成本
外墻面積的大小
窗墻比（窗的成本遠(yuǎn)高于實(shí)墻）
復(fù)雜的外墻構(gòu)造節(jié)點(diǎn)
造型構(gòu)件增加的成本
普通材料的價(jià)差
案例：木魚石一期立面設(shè)計(jì)演變過程及龍湖成名作——地中海風(fēng)格建造指南
商業(yè)序列：現(xiàn)代風(fēng)格、地中海風(fēng)格
4、全項(xiàng)目沙盤推演方法
1）、全項(xiàng)目沙盤推演意義
2）、全項(xiàng)目沙盤推演案例
2.1某住宅項(xiàng)目全沙盤推演案例
2.2某商業(yè)項(xiàng)目全沙盤推演案例
3）、體驗(yàn)區(qū)管控要點(diǎn)
3.1體驗(yàn)區(qū)的選址
3.2體驗(yàn)流線設(shè)計(jì)要點(diǎn)
3.3體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)案例

下篇—商業(yè)綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)要領(lǐng)
大數(shù)據(jù)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)會發(fā)生怎樣翻天覆地的變化？怎樣的嶄新業(yè)態(tài)會展現(xiàn)出來？商業(yè)地產(chǎn)定制化是否會成為消費(fèi)者體驗(yàn)前置的核心？在“定制化：商業(yè)生態(tài)鏈的反向思維”思考中，如何從更具體的層面引領(lǐng)開發(fā)企業(yè)的管理層圍繞“定制化與未來商業(yè)的關(guān)系”展開熱烈探討和思索。商業(yè)地產(chǎn)的雙重價(jià)值：物業(yè)價(jià)值和運(yùn)營價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)，大中型商業(yè)物業(yè)是追求租金收益為目的資本載體，本質(zhì)上說是個(gè)有著長期收益權(quán)的金融工具，這才是商業(yè)地產(chǎn)的魅力所在。
定制化是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到一定程度的必然結(jié)果。在商業(yè)地產(chǎn)里面“定制”的概念涵蓋面比較廣，需要同時(shí)兼顧包括投資方、品牌商家，以及運(yùn)營服務(wù)商在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)對于商業(yè)的訴求。數(shù)字化時(shí)代要想做好個(gè)性化定制需求，一方面需要立足消費(fèi)者的服務(wù)體驗(yàn)，另一方面也要兼顧商家的體驗(yàn)，因?yàn)樯碳乙彩求w驗(yàn)的一部分。
作為商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)重要階段，設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營相互關(guān)聯(lián)又環(huán)環(huán)相扣。如何才能處理好設(shè)計(jì)、開發(fā)、運(yùn)營之間魚和熊掌二難的老問題呢？商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的核心在于理解商業(yè)資源配置及運(yùn)營管理的訴求，通過技術(shù)與設(shè)計(jì)語言同商業(yè)邏輯的對接轉(zhuǎn)換，形成能夠真正發(fā)掘和保證項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值的最優(yōu)策略。只有如此多元思維，才能殺出一條兼得之道。如果做住宅是利潤多少的問題，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，則是生和死的問題！
面對現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)從單一的商業(yè)形態(tài)演化為城市綜合體，其商業(yè)形態(tài)、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營模式、投資開發(fā)模式及其產(chǎn)品形態(tài)有所不同，作為把建筑設(shè)計(jì)、全程商管、商業(yè)研究及投融資融入整個(gè)服務(wù)系統(tǒng)并相互整合的一些有品牌的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，將利用自身的各類商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在新的地產(chǎn)形式下與市場完美融合。
第一節(jié)，原則與流程
第二節(jié)，平面：魚和熊掌怎么選？
平面規(guī)劃與動線/坪效控制/業(yè)態(tài)與主力店布置
第三節(jié)，交通：剪不斷理還亂

一，商業(yè)資產(chǎn)管理的核心理念
理念：一條價(jià)值線；
開發(fā)設(shè)計(jì)階段保值------按需定制；
運(yùn)營管理階段增值------開源節(jié)流；
在這兩個(gè)階段通過兩大模塊實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值的管理工具，
實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：資產(chǎn)保值，確保投資資產(chǎn)應(yīng)有的價(jià)值；
資產(chǎn)增值，通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)定增值。
執(zhí)行：兩份報(bào)告；
PCG與ACG兩個(gè)管控報(bào)告，分別控制及管理在開發(fā)階段及開業(yè)運(yùn)營階段的商業(yè)項(xiàng)目。
支撐：六套工具；
我們歸納總結(jié)了以行業(yè)領(lǐng)先技術(shù)與管理的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)開發(fā)的6套管理工具。
設(shè)計(jì)原則：
商業(yè)主導(dǎo)設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)服從于不斷修正的定位；
錙銖必計(jì)：對財(cái)務(wù)結(jié)果負(fù)責(zé)；
以終為始：對運(yùn)營結(jié)果負(fù)責(zé)。
商業(yè)設(shè)計(jì)專用名詞解釋：
MP(商鋪規(guī)劃圖)，DP(拓展租賃計(jì)劃圖)，EST(機(jī)電配置清單)
設(shè)計(jì)流程示意圖，設(shè)計(jì)變更流程圖，不同階段可修改范圍說明圖，

第二節(jié)，平面：魚和熊掌怎么選？
平面規(guī)劃與動線
·動線—客流動線
·動線—貨運(yùn)/后勤動線（垃圾外運(yùn)，員工進(jìn)出）
·交通組織
什么是好的商業(yè)動線？可見性，可達(dá)性，位置感，體驗(yàn)感
商業(yè)動線的基本原則：邏輯簡單，場景豐富
商業(yè)動線設(shè)計(jì)要點(diǎn)：
形態(tài)簡單清晰，場景豐富獨(dú)特，交通合理便利，店鋪串聯(lián)適當(dāng)
確定商業(yè)動線的基本形態(tài)
影響商業(yè)動線基本形態(tài)的因素：
基地條件：如用地形狀、尺寸、場地標(biāo)高變化等；
交通條件：如基地四至的道路等級，人行車行流線，交通站點(diǎn)的位置等；
物業(yè)條件：如項(xiàng)目用地板塊內(nèi)及周邊的物業(yè)類型、檔次、品質(zhì)與商業(yè)的聯(lián)系等；
商業(yè)主要展示面決定動線走向，消費(fèi)客流導(dǎo)入點(diǎn)決定動線端點(diǎn)，基地形狀與尺寸決定動線形狀。
動線走向案例：平行地塊長向/垂直地塊長向/強(qiáng)制繞行動線
動線端點(diǎn)案例：道路可達(dá)性/交通接軌點(diǎn)/其他物業(yè)串聯(lián)/主入口劃分
讓商業(yè)動線的游逛充滿樂趣
在商業(yè)動線上引入節(jié)點(diǎn)空間，營造良好的游逛體驗(yàn)感：
人流的引導(dǎo)/商業(yè)的形象/活動的場所
控制商業(yè)動線節(jié)奏，減輕游逛和購物的疲勞感---節(jié)點(diǎn)空間的設(shè)置位置；
兼顧顧客、商家、運(yùn)營商的使用需求---節(jié)點(diǎn)空間的設(shè)計(jì)要點(diǎn)；
豐富有趣凸顯個(gè)性渲染氣氛---節(jié)點(diǎn)空間的創(chuàng)意設(shè)計(jì)；
節(jié)點(diǎn)位置設(shè)置案例：動線端點(diǎn)/動線中點(diǎn)/動線交匯處/動線轉(zhuǎn)折處/屋頂露臺處；
綜合案例分析：平面規(guī)劃與動線（蘇州印象城，上海某項(xiàng)目）
商業(yè)設(shè)計(jì)的主要參數(shù)要求：業(yè)態(tài)比例/荷載/層高/柱網(wǎng)/自用面積/停車位/GA等
案例：上海某項(xiàng)目主要技術(shù)措施主要技術(shù)措施
關(guān)注點(diǎn)：業(yè)態(tài)與主力店布置
·主力店布局原則
·主力店及特設(shè)業(yè)態(tài)落位
·各樓層功能布局
·設(shè)計(jì)與財(cái)務(wù)—租售比/業(yè)態(tài)比
主力店設(shè)置原則：
動線端部原則/客流引導(dǎo)原則/動線原則/時(shí)間不統(tǒng)一原則/獨(dú)立及同一防火分區(qū)原則等
主力店：奠定人流基礎(chǔ)；
次主力店：確立主體定位；
核心品牌：提升租金收益；
其他品牌：豐富業(yè)態(tài)選擇。
業(yè)態(tài)配置：
政治正確---讀懂定位報(bào)告，動線正確；
斤斤計(jì)較---成本和收入，購物中心是省下來的；
可變可控---購物中心每年10%調(diào)整，變業(yè)態(tài)，變組合；
超市設(shè)計(jì)需要考慮什么？
1.交通流線規(guī)劃
2.商業(yè)動線設(shè)計(jì)
3.貨流動線設(shè)計(jì)
4.后勤動線設(shè)計(jì)
綜合案例：家樂福上海某超市/大潤發(fā)某超市/沃爾瑪某超市等
當(dāng)我們設(shè)計(jì)影院時(shí)，我們重點(diǎn)關(guān)注什么？
影院設(shè)計(jì)三部曲
·確定影院規(guī)模
·劃分平面布局
·深化專業(yè)設(shè)計(jì)
影院規(guī)模：影廳數(shù)量，影院及每廳面積
功能布局：影院功能布局的幾大問題
·影院的功能內(nèi)容
·影院的交通組織方式
·影院售票口、售賣區(qū)、影廳入場檢票口的關(guān)系
·影廳進(jìn)場、散場人流組織的方式
·影院衛(wèi)生廳的設(shè)置方式
專業(yè)設(shè)計(jì)：影廳人均面積/影廳寬度/柱網(wǎng)要求/影廳凈高/影廳常用高寬比；
影廳的隔聲降噪設(shè)計(jì)：
影廳的噪聲控制標(biāo)準(zhǔn)
影廳的建筑技術(shù)設(shè)計(jì)要求
影廳的設(shè)備設(shè)計(jì)要求
中小型影廳平面布置實(shí)例
影院技術(shù)要求：結(jié)構(gòu)、暖通、給排水、強(qiáng)弱電，
影院商務(wù)要求：垂直交通，停車位要求，廣告位，租金

第三節(jié)交通：剪不斷理還亂
·1,總圖關(guān)系·2,水平和垂直交通·3,人行和后勤·4,停車組織
1.總圖設(shè)計(jì)原則：
簡潔直觀/客流均衡/經(jīng)濟(jì)舒適/接駁順暢/展示充分/適度強(qiáng)迫
總圖案例及綜合案例：通盤考慮/分期實(shí)施/預(yù)留空間/上天入地
交通組合設(shè)計(jì)--與外部道路關(guān)系，上天入地的立體交通體系，
2.水平和垂直交通：
·交通類型·布置原則·組合方式
·交通類型：自動扶梯/垂直扶梯/坡道臺階
·布置原則：起步原則/中庭原則/成組布置原則/照顧特殊原則
·組合方式：平行組合/螺旋組合/間接飛天組合
·換乘整合：立體引導(dǎo)---上海某商業(yè)廣場，重慶某時(shí)代廣場
3.人行和后勤
·行人動線·垂直動線·后勤動線
4.停車組織
·影響因素·布置設(shè)計(jì)·設(shè)備標(biāo)識·停車方式
思考與互動交流：
第四代商業(yè)綜合體復(fù)合需求動線設(shè)計(jì)，
綜合體模式下的商業(yè)混合趨勢及其對設(shè)計(jì)的影響，
多樣商業(yè)形態(tài)的設(shè)計(jì)有機(jī)組合策略

住宅設(shè)計(jì)和商業(yè)綜合體產(chǎn)品設(shè)計(jì)