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項(xiàng)目前期投資決策培訓(xùn)

課程時(shí)間：2天
課程大綱：
一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策
1．現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向
2.目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢(shì)
案例：標(biāo)桿房企業(yè)未來(lái)5年的戰(zhàn)略目標(biāo)和投資策略

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拿地定位決策
1.企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性
.房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的六大實(shí)施步驟
.內(nèi)部土地研判的實(shí)施流程
2.如何選城市--城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系
3.企業(yè)自身產(chǎn)品定位—“有所為和不為”
案例：標(biāo)桿地產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化模塊體系

4.前期投資測(cè)算定位和風(fēng)險(xiǎn)控制
（1）靜態(tài)測(cè)算或動(dòng)態(tài)測(cè)算
案例：佳宇項(xiàng)目靜態(tài)測(cè)算表保利項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)測(cè)算研究
（2）標(biāo)桿地產(chǎn)前期關(guān)注的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型解讀
如;IRRNPVNAV凈現(xiàn)金流量?jī)衾麧?rùn)率獲利指數(shù)等
（3）開(kāi)發(fā)周期在5年、3-5年、3年以內(nèi)的項(xiàng)目測(cè)算指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)
5.從營(yíng)銷前置的視角去解讀土地—“客戶、產(chǎn)品與土地”
項(xiàng)目前期定位模板和項(xiàng)目建議書(shū)
6.企業(yè)內(nèi)部投委會(huì)的職能與權(quán)限對(duì)標(biāo)
案例：龍湖某項(xiàng)目投資報(bào)告分享
7.標(biāo)桿地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制
案例：龍湖項(xiàng)目測(cè)算紅線設(shè)置要求
碧桂園拿地土地測(cè)算獲利倍數(shù)判斷

三、當(dāng)前標(biāo)桿企業(yè)土地獲取的策略轉(zhuǎn)型——兼并模式
1.通行的地塊獲取方式
招拍掛、舊城改造、概念地產(chǎn)（創(chuàng)客）拓地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、品牌優(yōu)勢(shì)圈地、組合模式等
2.當(dāng)前形勢(shì)下，大公司取地模式研究
（1）在一二線城市如何利用“光環(huán)”效應(yīng)拿地
國(guó)企：招商局案例、天房案例
民企：恒大、龍湖案例
（2）大城市周邊衛(wèi)星城及重點(diǎn)二線城市拓展敏感點(diǎn)中航、萬(wàn)*例

3.兼并模式
（1）基本模式：
A.項(xiàng)目收購(gòu)某地國(guó)企項(xiàng)目出讓案例
B.股權(quán)收購(gòu)收購(gòu)新項(xiàng)目公司、收購(gòu)舊項(xiàng)目、收購(gòu)非項(xiàng)目公司等
C.國(guó)企重組
案例：收購(gòu)某項(xiàng)目股權(quán)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
(2)項(xiàng)目兼并收購(gòu)的基本流程和節(jié)點(diǎn)
(3)兼并過(guò)程中的盡職調(diào)查要素剖析
盡調(diào)報(bào)告和清單
(4)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律稅務(wù)問(wèn)題
案例：某公司問(wèn)題剖析
(5)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂和落實(shí)
案例：某標(biāo)桿公司轉(zhuǎn)讓協(xié)議的條款

4.標(biāo)桿公司其它收購(gòu)勾地策略
（1）合作開(kāi)發(fā)
聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)、合作建房、輕資產(chǎn)模式、與資方的多種合作模式等等
（2）轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目
（3）股權(quán)托管
（4）主導(dǎo)變更用地類型
（5）租地開(kāi)發(fā)成都、佛山案例演示

項(xiàng)目前期投資決策培訓(xùn)