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房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析培訓(xùn)課

【課程簡(jiǎn)介】
隨著房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)投資技能成為一個(gè)行業(yè)必修課，如何進(jìn)行土地和項(xiàng)目評(píng)估、如何進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析以及各類風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)和把控成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的主要工作。
本課程梳理二十多年來(lái)的工作實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行解讀、分析，并對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中各類風(fēng)險(xiǎn)的辨識(shí)和把控進(jìn)行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資決策人員對(duì)投資地塊和項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程有個(gè)全面的了解和掌握，以史為鏡，以標(biāo)桿企業(yè)為坐標(biāo)，在當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)下，根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)，作出最優(yōu)的抉擇。
【課程時(shí)間】
2天（6小時(shí)/天）
【課程對(duì)象】
房地產(chǎn)公司總經(jīng)理、公司投資部門負(fù)責(zé)人、投資經(jīng)理、房地產(chǎn)專業(yè)教師、學(xué)者
【學(xué)員人數(shù)】：
小班授課，30人為限。

【授課方式】：
理論講解、互動(dòng)體驗(yàn)、案例研討、Q&A答疑。
【課程收益】：
1、了解房地產(chǎn)企業(yè)地塊和項(xiàng)目分析的一般規(guī)律和技巧；
2、天時(shí)地利人和，了解投資拿地和項(xiàng)目評(píng)估必須重點(diǎn)考慮的關(guān)鍵點(diǎn)，避免常規(guī)錯(cuò)誤的發(fā)生；
3、重點(diǎn)掌握土地和項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷的方法，熟練運(yùn)用各種方法，做到利潤(rùn)*化；
4、掌握項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析方法，編制可行性報(bào)告，為投資決策提供依據(jù)；
5、掌握房地產(chǎn)投資各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)
6、掌握各類房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。

【課程提綱】：
第一部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析
一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè) 
1.、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和政策解讀
2、比較過(guò)去四次房?jī)r(jià)下跌的宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析本輪調(diào)整的產(chǎn)業(yè)周期點(diǎn)
3、白銀時(shí)代房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)和房地產(chǎn)投資方向 
4、未來(lái)二到三年房地產(chǎn)政策預(yù)估和房?jī)r(jià)判斷
. 課堂討論：房地產(chǎn)投資判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的幾個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)是什么？
二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析
1.區(qū)域市場(chǎng)分析
2.競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析
3.市場(chǎng)分析需要解決的幾個(gè)問(wèn)題
4.如何與市場(chǎng)營(yíng)銷部門溝通
.考察報(bào)表：市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)書(shū)

三、土地評(píng)估和產(chǎn)品規(guī)劃
1.土地市場(chǎng)分析
2地塊考察和分析
.考察報(bào)表：宗地社會(huì)條件調(diào)查表
宗地自然條件調(diào)查表
3、產(chǎn)品強(qiáng)排
如何通過(guò)產(chǎn)品規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售總額、銷售利潤(rùn)*化？
.實(shí)戰(zhàn)操練：綠地集團(tuán)最優(yōu)化強(qiáng)排方法的介紹和案例現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐
四、已有項(xiàng)目評(píng)估
1、項(xiàng)目分析
2、項(xiàng)目成本分析、
3、項(xiàng)目收益分析
五、財(cái)務(wù)分析
1、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和成本構(gòu)成
2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃和收入估算
3、房地產(chǎn)投資收益分析: 項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)測(cè)算
4、項(xiàng)目投資建議書(shū)
5、簡(jiǎn)要實(shí)用的可行性報(bào)告的編制要求和問(wèn)題點(diǎn)
6、如何與財(cái)務(wù)部溝通資金的籌措
.實(shí)戰(zhàn)操練：項(xiàng)目的可行性報(bào)告的編制模板的使用 

第二部分：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義
1、什么是風(fēng)險(xiǎn)
2、什么是全面風(fēng)險(xiǎn)管理
3、房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)是什么
4、什么是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類別
1、總體性風(fēng)險(xiǎn)——所有房地產(chǎn)投資都會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)。
.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)——由于各種因素所導(dǎo)致的整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度波動(dòng)，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)；
.利率風(fēng)險(xiǎn)——由于利率發(fā)生變動(dòng)，引起房地產(chǎn)行市變化， 從而給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的損失；
.貨幣購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)——由于通貨膨脹，貨幣貶值，購(gòu)買力下降，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
2、個(gè)別性風(fēng)險(xiǎn)——由于種種不利的影響而給個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；
.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)——由于經(jīng)營(yíng)條件惡化，經(jīng)營(yíng)管理不善而招致的風(fēng)險(xiǎn)；
.業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——由于收益的變動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)，也就是營(yíng)業(yè)收入和銷售成本的變動(dòng)，而影響房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和利潤(rùn)大小的風(fēng)險(xiǎn)；
.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)——由于籌資及財(cái)務(wù)狀況不良不足以維持企業(yè)償債能力而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；
信用風(fēng)險(xiǎn)——賒銷房地產(chǎn)商品，或采用分期付款的方式出售房地產(chǎn)商品時(shí)，客戶不能償付款項(xiàng)，或延期償付款項(xiàng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；
.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)——房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而售出去，或者必須以較大損失為代價(jià)才能拋售出去造成的風(fēng)險(xiǎn)；
.預(yù)測(cè)決策風(fēng)險(xiǎn)——由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者錯(cuò)誤地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行市， 以至決策失誤，行為失當(dāng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
3、意外性風(fēng)險(xiǎn)

三、房地產(chǎn)投資各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施
1、論證階段風(fēng)險(xiǎn)
 高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性
加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，提高決策的科學(xué)性
采用房產(chǎn)保險(xiǎn)的方式來(lái)間接降低風(fēng)險(xiǎn)
靈活應(yīng)用投資組合理論
必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來(lái)消除風(fēng)險(xiǎn)
投資分散與轉(zhuǎn)移
2、土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)和防范
2.1.一手地塊拿地五類常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及其防范
2.2.二手地塊拿地八種常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及其防范
3、設(shè)計(jì)階段風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的偏頗和缺失
常見(jiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

4、資金籌措階段風(fēng)險(xiǎn)
資本籌措的幾類風(fēng)險(xiǎn)
資本結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來(lái)收益的巨大影響
5、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)
承包商的項(xiàng)目控制與管理能力，通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生；
6、項(xiàng)目銷售階段風(fēng)險(xiǎn)
銷售不給力，市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買力的變化等因素，造成銷售價(jià)格與預(yù)期價(jià)格的差異
規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)的五大措施
7、 經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)防范
8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用以下形式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：
（1）通過(guò)契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的。
（2）用外部資金來(lái)支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人。
（3）通過(guò)購(gòu)買保險(xiǎn)，業(yè)主作為投保人將應(yīng)由自己承擔(dān)的工程風(fēng)險(xiǎn)(包括第三方責(zé)任)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，從而使自己免受風(fēng)險(xiǎn)損失。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析培訓(xùn)課