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土地增值稅公開課

課程背景
2025年全國稅務(wù)工作會議要求，要深入實(shí)施數(shù)字化轉(zhuǎn)型條件下的稅費(fèi)征管“強(qiáng)基工程”，一體推進(jìn)依法治稅、以數(shù)治稅、從嚴(yán)治稅，更好發(fā)揮稅收在國家治理中的保障性等作用。
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其稅費(fèi)貢獻(xiàn)幾乎占到地方財(cái)政收入的一半，但由于受經(jīng)濟(jì)形勢影響，消費(fèi)者投資信息不足、開發(fā)產(chǎn)品銷售困難，行業(yè)步履維艱，稅收成為企業(yè)的重大負(fù)擔(dān)。
而土地增值稅作為三大主稅之一，計(jì)算繁瑣、征管復(fù)雜，業(yè)務(wù)綜合度高，稅負(fù)彈性大，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的能力與經(jīng)驗(yàn)也間接影響土增稅稅負(fù)。
此外，2024年國家連續(xù)發(fā)布了多項(xiàng)重大政策，如法釋〔2024〕4號文件讓企業(yè)通過簽訂“陰陽合同”或虛開發(fā)票方式的虛增成本的風(fēng)險(xiǎn)驟增；稅務(wù)總局統(tǒng)一部署取消了中介結(jié)構(gòu)審核開發(fā)項(xiàng)目收入與成本的資格；財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布2024年第16號公告，部分城市隨即“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。
上述動作透漏出土增稅清算形勢已發(fā)生重大變化，清算正在趨嚴(yán)，君不見，南京某稅務(wù)局送達(dá)建稅撤〔2023〕8號稅務(wù)事項(xiàng)決定書，撤銷三年前的核定清算通知書；深圳某稽查局送達(dá)深稅二稽罰〔2024〕13 號行政處罰決定書，企業(yè)因拒不申報(bào)土增稅被認(rèn)定為偷稅。
其實(shí)，降低土地增值稅也有規(guī)律可循，在總成本確定的前提下，企業(yè)提前進(jìn)行合理規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、合理安排清算時(shí)點(diǎn)、選擇正確的成本分?jǐn)偡椒ā⒎e極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。
本次課程主講老師牛老師長期從事房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，有豐富的清算經(jīng)驗(yàn)，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務(wù)清算審核規(guī)則。課程以土地增值稅清算與審核應(yīng)對為主題，現(xiàn)場通過分析政策重大條款、拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與焦點(diǎn)，分享實(shí)戰(zhàn)案例和清算經(jīng)驗(yàn)，助力企業(yè)輕松應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算收官。

課程收益
1、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；
2、現(xiàn)場解決清算中焦點(diǎn)爭議問題；
3、全面分享千錘百煉的實(shí)戰(zhàn)思維；
4、全面剖析真實(shí)成功的籌劃案例。

課程講師
牛老師：知名房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任某新三板財(cái)稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢16年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權(quán)設(shè)計(jì)、并購重組，出具的方案以實(shí)用性強(qiáng)、可落地見長。已為140多家房地產(chǎn)企業(yè)260多個(gè)項(xiàng)目提供稅務(wù)咨詢服務(wù)，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實(shí)戰(zhàn)與案例精解》、《房地產(chǎn)全流程稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對》等多部房地產(chǎn)財(cái)稅著作。主講課程《房企全流程50個(gè)稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對策略》《土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對》《房地產(chǎn)業(yè)三大主稅關(guān)鍵業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控與籌劃應(yīng)對》等，課程貼合實(shí)務(wù)、實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評。

課程對象
各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員，會計(jì)師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所和納稅經(jīng)辦人員及財(cái)稅咨詢機(jī)構(gòu)等稅務(wù)專業(yè)人士。

課程大綱
一、*政策的影響與應(yīng)對
1、新公司法、新會計(jì)法下對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
2、法釋〔2024〕4號文下房企虛開發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)
3、增值稅法對土地增值稅清算的潛在影響
4、“取消住宅標(biāo)準(zhǔn)”后土增稅清算影響與應(yīng)對
5、土增稅清算和審核中的新形勢、新動向和應(yīng)對
6、*代表性政策土增稅政策重大條款解析

二、清算前期的籌劃與應(yīng)對
7、土增稅征管流程系統(tǒng)剖析
8、土增稅征收范圍確認(rèn)
9、產(chǎn)品對象分類的適用與選擇
10、項(xiàng)目報(bào)建前期的籌劃與布局
11、清算單位、分期的調(diào)整與補(bǔ)救
12、土增稅清算時(shí)點(diǎn)的把控與應(yīng)對
13、可售面積與清算面積的確認(rèn)
14、公配設(shè)施規(guī)劃的影響與應(yīng)對
15、票據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)管理與應(yīng)對

三、收入的確認(rèn)、籌劃
16、收入組成與確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)處理
17、一般計(jì)稅下土增稅收入與成本的確認(rèn)
18、“買一贈一”的處理方法與收入確認(rèn)
19、價(jià)格偏低的風(fēng)險(xiǎn)與合理利用（含案例）
20、違約金、更名費(fèi)、價(jià)外費(fèi)用的處理

四、成本、費(fèi)用的處理與籌劃
21、土地、開發(fā)成本剖析與處理
22、特殊拿地方式下土地價(jià)款的確認(rèn)
23、“限低價(jià)、競配建”土增稅清算方法
24、開發(fā)間接費(fèi)與利息的處理
25、代收費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對
26、各個(gè)扣除項(xiàng)目的管理與協(xié)調(diào)
27、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分?jǐn)偺幚?br /> 28、【案例分析】成本分?jǐn)偡椒ǖ恼_選擇
29、地下建筑的成本分?jǐn)傔x擇
30、無產(chǎn)權(quán)、人防車位各處置下稅務(wù)處理
31、四項(xiàng)扣除項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與運(yùn)用
32、層高系數(shù)法等特殊方法的運(yùn)用

五、特殊問題的處理與應(yīng)對
33、土地出讓金分期付款利息的處理
34、紅線外配套設(shè)施的清算處理
35、代建管理費(fèi)的處理方法
36、土增稅二次清算風(fēng)險(xiǎn)管理
37、地下建筑不參與清算的處理
38、關(guān)聯(lián)交易在土增稅中運(yùn)用與風(fēng)險(xiǎn)
39、裝修裝飾業(yè)務(wù)的合理利用
40、清算后企業(yè)虧損的處理

六、清算實(shí)戰(zhàn)與籌劃分享
41、稅負(fù)動態(tài)測算模型的設(shè)計(jì)技巧
42、清算中其他地方利好政策的運(yùn)用
43、清算審核發(fā)現(xiàn)其他稅種問題的應(yīng)對
44、征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)
45、清算方案選擇與稅企關(guān)系協(xié)調(diào)
46、尾盤與舊房的土增稅處理
47、實(shí)戰(zhàn)案例分析

七、現(xiàn)場答疑交流

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